الزام به تنظیم سند
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.
این نقض تعهد در حالی ست که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود سر باز می زند.
از این رو لازم است خریدار راهکارهای قانونی جهت احقاق حقوق قانونی را دانسته و در موقع لزوم اجرا نماید.
مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
پس از تنظیم مبایعه نامه( قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه ، طرفین قرارداد متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.
در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.
در صورتی که در مبایعه نامه دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید.
موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چرا که در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.
همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.