نوشته‌ها

٢٠ نکته كاربردى و مهم در خصوص سند رسمی

۱ ـ سند رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است(ماده ۱۲۹۰قانون مدنی).

۲- تاریخ سند رسمی معتبر است حتی بر علیه ثالث(ماده ۱۳۰۵ ق . م ).

۳- انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست(ماده ۱۲۹۲ق . م وماده ۷۰قانون ثبت اسناد ).

۴- صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می بخشد(تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مالک ومستاجر مصوب ۱۳۵۶).

۵- نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت ها با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی( ماده۱۰۳قانون تجارت ).

۶- مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد(ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد ).

۷- تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست(ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد).

۸- مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است(ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم).

۹- الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (باسندرسمی ) از طریق صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد(بند الف ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی … مصوب ۱۱/۶/۱۳۸۷و بند الف ماده ۲ همان آیین نامه و غیره).

۱۰- وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است.

۱۱- سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر است، مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شو(ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۱۲- امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و درصورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهدبود(ماده ۷۴ قانون ثبت اسناد).

۱۳- در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است(بندالف ماده ۱۰۸ ق.آ.د.ر.م).

۱۴- در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند(ماده ۱۱۰ ق . آ . د. ر. م ).

۱۵- هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است.

۱۶- امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

۱۷- با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آن‌ها مشمول مجازات های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد(قانون پیش فروش ساختمان).

۱۸- ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده ای در قضا زدایی خواهد داشت.

۱۹ ـ پذیرفته شدن اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (دردفتراملاک ) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی(مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد).

۲۰- عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهدشد(ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد).

انواع سند

انواع سند به دو نوع تقسیم می‌شود: سند رسمی‌ و سند عادی. منظور از سند رسمی، ‌سندی است که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی‌، یا در نزد سایر مأمورین رسمی‌ در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانون تنظیم شده باشد.
سند عادی هر نوشته‌ معمولی است که به نحوی می‌تواند بر وقوع امری دلالت کند که با اثبات آن حقانیت کسی که به آن استناد نموده ثابت می‌گردد.
اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی ‌را پیدا می‌کنند:
۱- در صورتی که شخصی که سند بر علیه او اقامه شده صدور آن را تصدیق نماید.
۲- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مذبور که طرف آن را تکذیب یا تردید کرده در واقع امضا و مهر او را دارد.
سند رسمی ‌بر سند عادی ارجح است زیرا در مقابل سند رسمی، ‌انکار و تردید مسموع نیست و طرف میتواند نسبت به آن فقط ادعای جعلیت کند وگرنه سند رسمی‌ مورد بحث در تمام مراجع و سازمان‌ها به دستور مواد ۷۰، ۷۱ و ۷۳ قانون ثبت معتبر بوده و هر صاحب منصب دولتی از اعتبار دادن به چنین سندی خودداری کند به مجازات‌های مقرر در قانون محکوم خواهد شد. ولی در مورد سند عادی طرف مقابل می‌تواند هر نوع ایرادی را بنماید، مثلا شخص نسبت خط یا مهر یا امضای منتسب به خودش را انکار کند، و اگر سند منتسب به او نباشد اظهار تردید و انکار کند. لذا وجه افتراق بین این دو آن است که سند رسمی، ‌احتیاج به اثبات ندارد، ولی مندرجات سند عادی باید به نحوی در محکمه اثبات گردد.
نکته‌ مهمی‌که در مورد سند رسمی، ‌لازم به توجه دقیق است این است که سند رسمی‌ وقتی چنان اعتباری را دارد که به وسیله‌ی مأمورین رسمی ‌در حدود صلاحیتشان تنظیم شده باشد وگرنه در حکم سند عادی می‌باشد. بنابراین اگر سر دفتر ازدواج و طلاق، به تنظیم سند انتقال ملک مبادرت ورزد و یا سردفتر اسناد رسمی، به تنظیم سند وقوع طلاق اقدام نماید، هیچ کدام از این دو سند، عنوان سند رسمی ‌را ندارند و در حکم سند عادی هستند، آن هم به شرطی که امضاء یا مهر طرف را داشته باشد.