نوشته‌ها

نكات كليدی معامله با وكيل خريدار ملك – خرید ملک از وکیل 

خرید ملک از وکیل

نكات كليدی معامله با وكيل خريدار ملك

🔹در هنگام معامله با وكيل خريدارملك چند نكته را رعايت كنيد:

👈١. وكيل حق اسقاط كافه خيارات، ضمانت كشف فساد و تحويل گرفتن ملك را داشته باشد

👈٢. از دفترخانه اي كه وكالت صادر شده بخواهيد اعتبار وكالت نامه را تصديق كند

👈٣. اگر خريدار ورشكسته و يا ممنوع المعامله باشد، اعمال حقوقي وكيل خريدار هم بي اعتبار است ولو آنكه وكيل هيچ نوع ممنوعيتي نداشته باشد

👈۴. عقد قرارداد فقط خريدار را متعهد مي نمايد و هيچ تعهدي براي وكيل ايجاد نمي كند بنابراين بهتر است در قرارداد علاوه بر خريدار، وكيل خريدار هم نسبت به تعهدات خريدار مسوول باشد.

 

خرید ملک از وکیل

تعهدات وکیل
اگر از اقدامات یا سهل‌انگاری وکیل خسارتی به موکل وارد آید او مسئول خواهد بود
رعایت مصلحت موکل در اقدامات و فعالیت‌های خویش
استرداد اموال تحویلی، چرا که وکیل امین است و آن‌چه را که در اثر وکالت به دست می‌آورد باید به موکل تحویل دهد
تسلیم صورت‌حساب وکالت
تعهدات موکل
التزام عملی به تعهدات وکیل در قبال افراد ثالث؛ زیرا وکیل از طرف او انجام وظیفه نموده است
پرداخت هزینه وکالت مثل کرایه و عوارض و مالیات که وکیل پراخته است
پرداخت اجرت وکیل که طبق قرارداد یا عرف یا اجرة المثل پرداخت می‌شود
پایان وکالت
وکالت به طرق ذیل مرتفع می‌شود
عزل موکل که وکیل را از وکالت عزل کند
موت یا جنون وکیل یا موکل
موت یاجنون وکیل یا موکل , مفاد ماده ۶۷۸ قانون مدنی
علاوه بر این موارد، سفه وکیل و موکل و پایان یافتن موضوع وکالت را باید از موارد انقضای وکالت دانست
خدمات گروه وکلای یاسا شامل

دسته بندی اراضی از منظر قانون

دسته بندی اراضی – از منظر قانونی،اراضی به سه دسته تقسیم می شوند:

۱️⃣ زمین دایر:

به زمینی گفته می شود که در آن کشت و زرع یا ساخت و ساز و نظایر آن وجود داشته و به عبارتی آباد باشد.

۲️⃣ زمین بایر:

زمینی است که قبلا آباد بوده ولی در حال حاضر فاقد ساختمان و کشت و کار و غیره بوده و معطل افتاده است.

۳️⃣زمین موات:

زمینی است که نه در حال حاضر و نه قبلا ابنیه و کشت و زرع و آبادانی نداشته است؛مثل زمینهای کویر و امثالهم. بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات مصوب سال ۱۳۵۸،مالکیت تمام کسانی که تا آن سال زمین موات داشتند لغو شده و ملک ایشان به دولت تعلق یافت؛حتی کسانی که دارای سند رسمی مالکیت بودند.

قوانین  دسته بندی اراضی

قوانین و مراجع متعدد رسیدگی به اختلافات و دعاوی اراضی این دعاوی را جزءسخت ترین و سنگین ترین دعاوی نموده و هر نوع از دعاوی اراضی قوانین مختص به خود را داراست و لذا در مورد هر کدام از اراضی دعاوی مختص به خود آن وجود داشته و وقتی بین آن دعاوی تعارض به وجود بیاید رفع ابهام بین آن ها نیازمند یک متخصص دعاوی اراضی دارد تا با یافتن بهترین راه حل به مرجع صالح مراجعه نماید.

مراجع صالح مختلف حل اختلاف اعم از کمیسیون های مختلف و شعبات ویژه دادگاه و … نیز بر پیچیدگی امر افزوده است به نحوی که مراجعه صحیح به مرجع صالح موضوعی مهم محسوب شده که سبب جلوگیری از سر در گمی و اتلاف وقت و احتمالا اتلاف هزینه است.

نکات مهم خرید ملک

نکات مهم خرید ملک

💠 همزمان با تنظیم سند مبایعه نامه:

✍ فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالکیت یا نمایندگی خود را در جلسه قرارداد حاضر نماید.

✍ در قرارداد حتما تاریخ تنظیم سند رسمی بنام خود را مشخص نمایید.

✍ چنانچه ملک با مشارکت صاحب زمین و سازنده بناشده باشد در اینصورت تمامی مالکین مشاع ساختمان می بایست در جلسه حضور داشته باشند.

✍ چنانچه تقسیم نامه ای فی مابین مالکین مشاع ساختمان بنا شده تنظیم شده باشد در این صورت یا می بایست تمامی آنها در جلسه حاضر شوند و یا اینکه تقسیم نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم یا گواهی امضاء شده باشد.

✍ با رویت سند مطمئن شوید که ملک آزاد بوده و دررهن کسی نمیباشد.

✍ ملک را بر اساس متراژ مندرج در سند مالکیت خریداری نمایید.

✍ از سپردن اسناد مالکیت و چک های ثمن و تضمین نزد مشاور املاک پرهیز نمایید.

✍ از تمامی چکهای صادره بابت ثمن معامله حتما کپی تهیه نموده و دریافت آنها را فروشنده با امضاء تایید ورسید نماید.

✍ حتما درقرارداد شماره و مشخصات کامل دفترخانه مورد توافق تنظیم کننده سند مالکیت را مشخص نمایید.
حقوقی
قرارداد
خرید فروش

دریافت اطلاعات از وکیل ملکی

تعمیرات و تغییرات در اجاره ملک

اجاره ملک

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستأجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستأجر از عقداجاره در تعارض باشد.

اگر در مدت اجاره عین مستأجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟

چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد، مثل ترکیدگی لوله آب، فرو ریختن چاه فاضلاب و… مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 پرداخت هزینه های تعمیر برعهده چه کسی است موجر یا مستأجر؟

اگر تعمیرات و مخارج برای امکان بهره برداری از عین مستأجره لازم است برعهده موجر (مالک) است مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد. برای مثال سیم کشی یا لوله کشی گاز برعهده مالک است ولی پرداخت هزینه نصب توری یا پنکه سقفی و … که برای استفاده بهتر از عین مستأجره می باشد برعهده مستأجر خواهد بود.

توجه: اگر مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

نکته: مستأجر باید مراقبت های لازم را از عین مستأجره به عمل آورد و نباید به نحوی از آن استفاده کند که به مالک ضرر وارد کند. مستأجر باید در استفاده از عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و به اصطلاح تعدی و تفریط نکند. برای مثال اگر مکانی برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستأجر نمی تواند از آن مکان به عنوان خوابگاه دانشجویی یا استفاده اقوام خود بهره برداری کند و مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، مطابق عرف محل و شرایط و اوضاع و احوال موجود از آن بهره برداری کند. چنانچه منع مستأجر از تعدی و تفریط ممکن نباشد موجر حق فسخ دارد

 

دریافت اطلاعات از وکیل ملکی