دعوای دستور فروش ملک مشاعی و افراز ملک مشاعی

دعوای دستور فروش ملک مشاعی و افراز ملک مشاعی

ملک مشاعی چیست ؟

ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که مالکیت بین دو یا چند نفر به صورت مشترک(اشاعه) باشد و هر یک از شرکا در  جزء  جزء ملک شریک باشند و سهم هیچ کدام جداگانه مشخص نیست.

اگر شرکا با هم برای پایان دادن به شراکت توافق نداشته باشند باید به دادگاه مراجعه کرده که از دستور فروش ملک مشاعی استفاده می گردد.

نکات حقوقی در خصوص دستور فروش:

–  برای دستور فروش مال باید غیرمنقول باشد این مال میتواند زمین ،  آپارتمان، مغازه و غیره باشد.

– مالکیت مشاع باشد، یعنی میزان سهم مشخص باشد ولی محدوده سهم آنها مشخص نباشد.

– کلمه افراز به معنای تقسیم مال غیرمنقول  مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است . مطابق قانون،  افراز املاک مشاعی اگر نسبت به سهم آنها امکان پذیر باشد در اداره ثبت محل وقوع ملک صورت میگیرد و جایی برای دستور فروش نیست اگر اداره ثبت ملک را قابل افراز تشخیص ندهد آنگاه هر یک از شرکا می توانند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و نسبت به فروش ملک مشاع اقدام نمایند.

– مالکین مشاع توافقی بر تقسیم نداشته باشند اگر توافق داشته باشند که نیاز به مراجعه به دادگاه نیست در غیر این صورت می توانند بعد از گرفتن عدم افراز از اداره ثبت مربوطه به دادگاه مراجعه نمایند و تقاضای فروش نمایند.

چگونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی تنظیم نمایید:

ابتدا باید به اداره ثبت محل مراجعه نموده یعنی اداره ای که در حوزه ثبتی ملک مورد نظر قرار دارد و تصمیم واحد ثبتی را مبنی بر اینکه ملک قابل افراز نمی باشد اخذ نموده

سپس همراه سایر مدارک از جمله کپی سند مالکیت،  و اگر ملک از طریق  ارث  به اشخاص انتقال پیدا کرده باشد کپی انحصار وراثت  به همراه اسامی تمام شرکا یا ورثه در دادخواست به عنوان خوانده ضمن یک دادخواست تحت عنوان تقاضای فروش شش دانگ پلاک ثبتی شماره……(یک واحد آپارتمان یا یک واحد منزل مسکونی یا قطعه زمین…. واقع در بخش…. به دلیل غیر قابل افراز بودن حسب تصمیم قطعی واحد ثبتی به شماره……..) تقدیم دادگاه نموده.

دادگاه در وقت فوق العاده جلسه رسیدگی تشکیل داده و در قالب یک دستور( نه  حکم یا قرار) فروش ملک را به اجرای احکام اعلام میدارد و اجرای احکام با رعایت ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاعی  بعد از فروش  و طبق  ماده ۹ و ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون نسبت  به پرداخت سهم مالکین مشاعی اقدام می نماید.

نکات حقوقی در خصوص دستور فروش صادره از دادگاه:

– اولا دستور فروش ملک مشاع از دادگاه در قالب یک دستور می باشد حکم یا قرار نبوده بنابراین قطعی و غیرقابل اعتراض می باشد و قابل اعاده دادرسی  و  واخواهی نیز نمی باشد.

– دستور صادره نیاز به صدور اجرایی ندارد به همین دلیل محاسبه و اخذ نیم عشر  یاهمان ۵ درصد موضوع بند یک از ماده ۱۵۸ اجرای احکام مدنی نباید از خواهان دریافت گردد.

– اگر یکی از شرکا به قیمت ارزیابی کارشناسی اعتراض داشته باشد باید در دادگاه ظرف یک هفته اعتراض خود را اعلام نماید وگرنه اجرای احکام با توجه به مواد ۸ و ۹ آیین نامه اجرایی قانون افراز و ماده ۱۱۰  و ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی نمی‌تواند به این اعتراض رسیدگی   نماید.

افراز چیست و دعوای افراز چه فرقی با دستور فروش ملک مشاعی دارد؟

یک نوع از مالکیت که در مقابل مالکیت مشاع قرار دارد مالکیت مفروز است که در این مالکیت سهم هر یک از شرکا مشخص است و ملک قابل تقسیم و  افراز است که در صورت توافق شرکا می توانند بین خود تقسیم نمایند

و اگر توافق حاصل نشود با مراجعه به اداره ثبت محل یا دادگاه می توانند نسبت به افراز ملک خود اقدام نمایند بعد از افراز و تعیین حدود آن برای ملک خود سند ششدانگ اخذ کنند.

درخواست افراز ملک   مشاع به چه صورتی می باشد؟

اگر دارای چندین شریک باشد و این ملک قابل تقسیم باشد یا با توافق شرکا آیا از طریق دادگاه سهم هر یک به صورت مستقل قابل تقسیم و واگذاری  به هر کدام است اگر توافق بین شرکا حاصل نگردد در بعضی از موارد شرکا میتوانند از طریق دادگاه اقدام به  افرازنمایند و در برخی موارد هم از طریق اداره ثبت محل   افراز انجام می گردد. اداره ثبت  در صورتی صلاحیت رسیدگی به افراز را دارد که عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده باشد .

یعنی ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و اگر سند مالکیت هم صادر نشده باشد درخواست مربوط به آن به ثبت رسیده باشد و تحدید حدود قانونی و آگهی نوبتی به درستی انتشار یافته باشد و در مهلت واخواهی مورد اعتراض قرار نگرفته باشد.

در دو مورد دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد:

۱- اگر عملیات ثبتی ملک به انجام نرسیده باشد.

۲- یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد(اشخاص محجور عبارتند از صغیر،  سفیه، و مجهول المالک ثبتی، یعنی مالک معلوم است اما درخواست ثبت نکرده است).

چه موانع قانونی برای افراز وجود دارد که  اداره ثبت اسناد غیر قابل افراز بودن یک ملک را صادر می نماید ؟

۱- اگر تقسیم ملک باعث شود که  از  مالیت ملک کم شود یا موجب ضرر فاحش شرکا شود که این ضرر قابل چشم پوشی نباشد.

۲- اگر  افراز مستلزم این باشد که مشخصات ملک باید اصلاح شود اگر شرکا برای اصلاح توافق کنند که  افراز صورت می گیرد و گرنه قابل افراز نمی باشد.

۳- اگر قانون خاصی افراز را ممنوع کرده باشد مثلاً در خصوص  باغات اگر کمتر از ده هکتار باشد قابل افراز نیست.

۴- اگر شرکا عدم تقسیم ملک را  ضمن یک قراردادی  شرت کرده باشند.

۵- اگر ملک دارای سند معارض باشد اول باید تکلیف سند معارض مشخص شود بعد نسبت به افراز آن اقدام نمود در غیر اینصورت ملک قابلیت افراز ندارد تا زمانی که سند معارض وجود دارد.

۶- اگر قسمتی از ملک  وقف شده باشد تقسیم ملک غیروقف از  ملک  وقف  شده مجاز است .  ولی نمیتوان ملکی را که وقف شده بین موقوف علیهم تقسیم  نمود.

در صورت نیاز به مشاوره تلفنی یا آنلاین در مورد دعوای دستور فروش ملک مشاعی و افراز ملک مشاعی می توانید از طریق واتس اپ پیام دهید یا با شماره تلفن ۰۹۱۲۷۱۲۲۵۲۷ تماس حاصل نمایید