سرقفلی ملک چیست و چه ماهیتی دارد ؟
قانون گذار تعریف دقیقی از سرقفلی ملک نکرده است ولی در عرف حقوقی سرقفلی حق تقدمی است که مستاجر ملک تجاری به ازای پولی که در زمان انعقاد قرارداد به مالک ملک پرداخت می کند به بقیه دارد و صاحب این حق می شود و با رعایت موارد مندرج در قانون می تواند با دریافت مبلغ ان را به مستاجر بعدی واگذار نماید که در ادامه به شرایط انتقال این حق نیز می پردازیم .
ایا حق کسب و پیشه با سرقفلی متفاوت است؟
بله این دو با هم متفاوت می باشند و منشائ تفاوت انها در قانون مبنای تاسیس این دو واژه حقوقی می باشد .
اساسا این دو واژه برای روابط حقوقی بین موجر و مستاجر ملک تجاری بکار می رود و برای روابط بین موجر و مستاجر دو تا قانون داریم
قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال۱۳۷۶بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ روابط بین موجر و مستاجر ملک تجاری تحت عنوان حق کسب و پیشه بیان شده و عنوانی از سرقفلی در ان نیامده وبه مستاجر در صورتی حق تقدم و اولویت داده می شد که در ملک پیشه و شغلی راه اندازی کند و در این شغل تداوم داشته باشد و این حق در زمان تنظیم قرارداد وجود ندارد با تداوم شغل در ملک مربوطه ایجاد می شد بنابراین نیازی به پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه در ابتدا امر نبود و ذکر این شرط در قراردا مبنی بر اینکه مستاجر مالک سر قفلی یا حق کسب و پیشه است .
ولی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ صراحتا از عنوان سرقفلی استفاده شده است و مستاجر در دو صورت صاحب این حق می شود
اولا؛در هنگام تنظیم قرارداد اجاره مبلغی را برای خرید سرقفلی به مالک ملک بپردازد یا اینکه به موجب ماده ۷ و ۸ قانون سال۱۳۷۶ ضمن عقد اجاره شرط شود مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و مالک هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند یا اینکه حق اجاره عین مستاجره را به غیر ندارد و عین مستاجره را به اجاره متعارف به مستاجر اجاره دهد در این دو صورت مستاجر می تواند برای تخلیه محل و اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی ملک دریافت کند .
علاوه بر تفاوتهای فوق از بعضی جهات نیز این دو عنوان با هم متفاوت می باشند به شرح زیر به برخی از انها اشاره می کنیم
۱-حق سرقفلی صرفا به مکان تجاری تعلق می گرفت ولی حق کسب و پیشه اگر مکانی مسکونی را برای امر تجاری اجاره میدادن به ان مکان تعلق می گرفت .
۲-در سرقفلی تخلف مستاجر تاثیری در حق او ندارد و موجبات اسقاط حق را ایجاد نمی کند ولی در کسب و پیشه اگر مستاجر بدون اجازه مالک یا با وجود شرط حق انتقال به غیر را ندارد به فرد دیگری انتقال بدهد یا موجبات تخریب ملک را فراهم بکند و با اثبات این موارد در دادگاه حق او ساقط می گردد .
۳-حق کسب و پیشه در ابتدا قرارداد اجاره قابل تعین نیست و به مرور زمان ایجاد می شود و میزان ان توسط دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی معین می گردد ولی سرقفلی ملک از همان بدو تنظیم قرلرداد با توافق طرفین تعین می گردد .
-حق کسب و پیشه و سرقفلی ملک چگونه قابل انتقال می باشد؟
حق کسب و پیشه صرفا از طریق اجاره نامه رسمی قابل انتقال می باشدولی حق سرقفلی بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ هم با سند رسمی و هم سند عادی که به امضای شهود رسیده باشد قابل انتقال می باشد
-چه دعاوی در حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مطرح می گردد؟
چنانچه قصد اقامه دعوی در این خوصوص داشته باشید در وهله اول باید توجه کرد که قرارداد در چه سالی منعقد شده و دعوی مطروحه تحت حاکمیت چه قانونی می باشد که برخی از این دعاوی عبارت است
۱-دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی ملک به غیر
۲-دعوای تخلیه بعد از انقضای مدت
۳- تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک برای سکونت یا یا محل کسب
۴-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
۵- تخلیه به جهت تعغیر شغل
۶- توقیف سرقفلی ملک
۷- الزام به تنظیم سند اجاره
۸- دعوای تعدیل اجاره بها
۹- مطالبه سرقفلی
و موارد بی شمار دیگر بسته به مورد خواسته و قانون مورد نظر در برخی از این دعاوی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورت طرح دعوای تخیله ،حق کسب و پیشه یا به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نصف ان را می تواند دریافت کند که شامل ۴ مورد می باشد .
طبق این قانون با اتمام مهلت اجاره رابطه استیجاری از بین نمی رود ولی تخلف مستاجر موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه می شود
۱-بر خلاف قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به انتقال منافع به غیر بنمایید مالک با طرح دعوای تخلیه به جهت انتقال منافع به غیر می توان مستاجر را تخلیه و نصف حق کسب و پیشه به او تعلق می گیرد .
۳-طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر اگر مستاجر تعدی و تفریطی در ملک ایجاد نماید مالک با طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط و اثبات ان در دادگاه می تواند حکم تخلیه بگیرد و در این صورت هیچ گونه وجهی بابت کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد .
۳-اگر در قرارداداجاره شرط شده باشد که برای شعل معینی ان ملک اجاره داده شده ولی مستاجر تعغیر شغل بدهد دعوای تخلیه به جهت تعغیر شغل مطرح می گردد و در صورت اثبات هیچ گونه وجهی به مستاجر بابت حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد .البته اشتغال مستاجر به شغل مشابه تعغیر شغل محسوب نمی گردد.
۴-اگر مستاجر بر خلاف اجاره نامه و مطالق با شرایط قانون بعد از ارسال اظهارنامه از طرف مالک یا اخطار از طرف دفتر خانه باز از پرداخت اجاره استنکاغ نمایید با صدور حکم تخلیه وجهی تحت عنوان کسب وپیشه به او تعلق نمی گیرد
البته برای یک مرتبه به مستاجر طبق قانون اجازه داده شده تا قبل از صدور حکم تخلیه اجور معوقه را به همراه ۲۰ درصد از ان مبلغ را به صندوق دادگستر واریز نماید در این صورت حکم تخلیه منتفی می شود .
در صورت تمایل به مشاوره با وکیل ملکی از طریق واتس اپ تماس بگیرید
