مالیات املاک
به موجب بند ۱ ماده ۱ قانون مالیاتهای مستقیم: کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران موظف به پرداخت مالیات می باشند.
مالیات املاک، نوعی از انواع مالیاتهای مستقیم است که انواع مختلفی از جمله: مالیات نقل و انتقال املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات ساخت و فروش و مالیات خانه های خالی را شامل می‌شود.
به موجب ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم : درآمد هر شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع درایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک است.
۱- مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال املاک، مالیاتی است که به درآمد حاصل از انتقال املاک چه انتقال عین باشد و یا انتقال حق واگذاری ملک، تعلق می‌گیرد که البته نحوه محاسبه مالیات و شرایط تحقق آن در هر یک از این دو قسم متفاوت است.
منظور از نقل و انتقال قطعی املاک چیست؟
روشن است که عقود ناقل مالکیت مانند بیع، اجاره به شرط تملیک، صلح، هبه و معاوضه، در هر حال مفید فایده‌ی «نقل و انتقال» هستند؛ لیکن به جهت وجود واژه‌ی «قطعی» در کنار عبارت «نقل و انتقال»، نمی‌توان کلیه عقود ناقل مالکیت را مشمول مقررات این ماده دانست و بدین ترتیب برای مثال عقد «اجاره به شرط تملیک»، علیرغم آنکه به موجب أن امکان انتقال مالکیت فراهم می‌شود
ولی از آنجا که چنین انتقالی تا پایان مدت قرارداد قطعی نمی‌باشد و مستلزم عمل به شرایط مندرج در قرارداد است، از شمول حکم ماده ۵۹ ق.م.م خارج شده و بر این مبنا چنانچه در خصوص ملکی قرارداد اجاره به شرط تملیک بین مالک و مستاجر منعقد گردد، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به این قرارداد تعلق نخواهد گرفت.
در حالتی که عقد بیع، صلح یا هبه با داشتن شرط خیار فسخ (به صورت خیاری) واقع شوند نیز این سوال مطرح است که آیا با وجود شرط خیار جهت فسخ معامله، چنین نقل و انتقالی قطعی تلقی و از حیث مالیات متعلقه مشمول مقررات ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم می‌باشد؟ قانونگذار در ماده ۱۲۱ ق.م.م راه هرگونه ابهام و تردیدی در این خصوص را سد نموده و صراحتا عنوان می‌دارد: «صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد».
مالیات نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می شود؟
به موجب ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، کلیه نقل و انتقالات قطعی املاک مشمول مالیات به نرخ ۵ درصد از ماخذ ارزش معاملاتی ملک می‌گردد و چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات می‌باشد.
منظور از مالیات حق واگذاری محل چیست؟
حق واگذاری محل از نظر قانون مالیات های مستقیم عبارت است از حق کسب و پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (سرقفلی). این نکته حائز اهمیت است که مالیات حق واگذاری محل، تنها در مورد املاک دارای کاربری تجاری موضوعیت دارد و درخصوص سایر کاربری‌ها (اداری، صنعتی، مسکونی و …) مصداق پیدا نمی‌کند.
لکن تا قبل از سال ۱۴۰۰ رویه های متشتتی در خصوص مطالبه مالیات حق واگذاری محل از املاک با کاربری غیرتجاری وجود داشت و به همین دلیل بخشنامه شماره ۷۲/۹۹/۲۱۰ مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۹ از سوی سازمان امور مالیاتی صادر و تعلق مالیات انتقال حق واگذاری به املاک با کاربری غیرتجاری را تایید نموده بود
که خوشبختانه در سال ۱۴۰۰ به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۰۳۵۳ مورخ ۰۴ / ۰۳ / ۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، رای شماره ۱۸-۲۰۱شورای عالی مالیاتی مورخ ۱۸/۹/۹۹ و همچنین بخشنامه شماره ۷۲/۹۹/۲۱۰ مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۹ سازمان امور مالیاتی، در خصوص تعلق مالیات حق واگذاری محلبه املاک دارای اعیانی با کاربری به غیر از تجاری ابطال گردید.
مالیات حق واگذاری محل چگونه محاسبه می شود؟
به موجب ماده ۵۹ مالیات انتقال حق واگذاری محل به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ دو درصد محاسبه می شود که درتاریخ انتقال از انتقال دهنده مطالبه می‌شود.
۲- مالیات بردرآمد اجاره املاک
از آنجا که اجاره املاک نوعی کسب درآمد است، لذا موجر که درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق دارد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک خود می‌باشد؛ چه موجر شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی؛ در واقع مالیات اجاره املاک مالیاتی است که به درآمد حاصل شده شخص حقیقی یا حقوقی از اجاره تعلق می‌گیرد.
مالیات بر اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟
نحوه محاسبه در امد مشمول مالیات اجاره ملک در ماده ۵۳ قانون م.م بیان شده است. به موجب این ماده ماخذ این مالیات املاک عبارت است ۷۵% مال الاجاره و نرخ آن چنانچه موجر شخص حقوقی باشد ۲۵ درصد و در صورتی که موجر شخص حقیقی باشد به نرخ ماده ۱۳۱ محاسبه می‌گردد.
در واقع قانونگذار ۲۵ درصد مال الاجاره را به نوعی هزینه‌ی درآمد اجاره محسوب نموده و این مبلغ را از بابت تعهدات مالک نسبت به ملک و استهلاکات و سایر هزینه‌های ملک از پرداخت مالیات املاک معاف نموده است.
مال الاجاره املاک اجاره داده شده بر چه مبنایی محاسبه می شود؟
به موجب ماده ۵۴ اجاره نامه می‌تواند رسمی یا عادی باشد و مال الاجاره مذکور در اجاره نامه رسمی و یا عادی ملاک محاسبه مالیات بر اجاره قرار می‌گیرد، مشروط بر اینکه مبلغ اجاره کمتر از۸۰ درصد اجاره تعیین شده در جدول اجاره املاک مشابه تدوین شده توسط سازمان نباشد.
چنانچه اجاره بها از ۸۰ درصد قیمت دفترچه کمتر باشد، مالیات اجاره بر مبنای قیمت جدول اجاره املاک محاسبه می گردد و نه اجاره بهای مندرج در اجاره نامه رسمی یا عادی. همچنین است چنانچه که قرارداد اجاره وجود نداشته باشد یا از ارایه آن خودداری شود.
در حالت رهن کامل مالیات اجاره چگونه محاسبه می گردد؟
با توجه به صراحت ماده ۵۳ ق.م.م که ماخذ محاسبه مالیات اجاره را مال الاجاره اعم از نقد و یا غیرنقد بیان کرده، لذا در صورتی که ملک به صورت رهن کامل واگذار شود، در این حالت اداره مالیاتی بر خلاف عرف جاری، فرمولی برای تبدیل رهن به اجاره بها و محاسبه مالیات بر مبنای آن نداشته و لذا در این موارد مبنای ارزش اجاری املاک در دفترچه ارزش اجاری املاک مشابه ملاک تعیین مالیات قرار می‌گیرد.
در حالت رهن و اجاره نیز اجاره ملک به تنهایی و بدون لحاظ مبلغ رهن با ارزش اجاری ملک مشابه مقایسه می شود چنانچه این مبلغ از ۸۰ درصد ارزش اجاری ملک مشابه کمتر نباشد، مبنای تعیین مالیات همین مبلغ می باشد و اگر مبلغ اجاره به تنهایی کمتر از ۸۰ درصد ارزش اجاری ملک مشابه باشد مال الاجاره بر مبنای ارزش اجاری دفترچه مبنای تعیین مالیات املاک قرار می گیرد.
در اجاره دست دوم و یا دست چندم مالیات اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟
با توجه به اینکه مالیات اجاره نوعی مالیات بر درآمد است انچه ملاک تعیین مالیات واقع می شود، درآمد حاصل از اجاره ملک است. حال اگر مستاجر که خود بابت ملک اجاره بها پرداخت می‌نماید، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، در واقع درآمد حاصل شده برای مستاجر عبارت خواهد بود از مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی، که همین مبلغ هم ملاک تعیین مالیات املاک قرار می گیرد،
البته بدون کسر ۲۵ درصد. چرا که در حالت اجاره دست دوم و دست چندم همچنان نهایتا مالک ملک است که هزینه‌های تعهدات مالکانه و استهلاکات ملک را بر عهده دارد و در صورت مراجعه مستاجر دوم به مستاجر اول بابت هزینه‌های اینچنینی، مستاجر اول نیز به مالک مراجعه می‌نماید.
ایا مالیات بر اجاره مشمول معافیت قانونی می شود؟
مالکین واحدهای مسکونی درتهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع (زیر بنای مفید) و در سایر نقاط کشور تا مجموع ۲۰۰ متر مربع از پرداخت مالیات بر درامد اجاره معاف می‌باشند.
همچنین معافیت ماده ۵۷ که به اشخاص حقیقی داده شده که هیچ گونه درآمد دیگری به جز از محل اجاره ملک ندارند، این اشخاص می توانند تا سقف معافیت مالیاتی سالانه موضوع ماده ۸۴ ق.م.م مشمول معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره واقع شوند که البته تعلق این معافیت به شرط ارسال اظهارنامه می‌باشد.
۳- مالیات خانه‌های خالی
این نوع مالیات املاک از انواع مالیاتهای تنظیم‌گر بوده که به واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با بیش از یکصد هزار نفرجمعیت که در طی سال بیش از ۴ ماه خالی باشند، تعلق می‌گیرد و برابر است با: در سال اول ۶ برابر معادل مالیات اجاره ملک، در سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات اجاره.
و چنانچه شخصی مالک بیش از ۵ واحد مسکونی با شرایط فوق باشد کلیه این ضرایب به صورت دو برابر محاسبه می گردد.
البته این قسم مالیات املاک تنها تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهرهای با بیش از یکصدهزار نفر جمعیت به استناد مرکز امار ایران به ۲۵/۱ برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد قابل اجراست و پس از آن جاری نخواهد بود.
۴- مالیات ساخت و فروش
مقررات مربوط به مالیات ساخت و فروش در ماده ۷۷ ق.م.م بیان شده است. این ماده در اصلاحات سال ۱۳۹۴ دستخوش تغییرات اساسی شد. قبل از اصلاحات سال ۱۳۹۴ این مالیات مقطوع و به نرخ ۱۰ درصد از ماخذ ارزش معاملاتی اعیان (ساختمان) محاسبه می شد. مطابق اصلاحات سال ۱۳۹۴ مبنای محاسبه مالیات املاک ساخت و فروش تغیییر کرده و اساسا به صورت مالیات بر سود دیده شده است. اگر سازنده شخص حقیقی باشد شخص مودی مشاغل و مشمول مقررات ماده ۹۳ و چنانچه سازنده شرکت باشد مشمول مقررات ماده ۱۰۵ می باشد.
در صورت تمایل به مشاوره با وکیل ملکی از طریق واتس اپ تماس بگیرید